Узнайте, по каким ценам действительно совершаются сделки с недвижимостью

Для одного отчёта V10 разрешено вводить один кадастровый квартал, перечень полных номеров или несколько рабочих масок одновременно. Отдельного ограничения на число масок нет: действует лимит уникальных кварталов по тарифу и технический предел сайта — 50.

Рабочие маски: ?, ??, ???, ???? (1–4 вопросительных знака строго в конце). После каждой маски требуется хотя бы одна цифровая подстановка той же длины. Разделители — пробел, запятая, точка с запятой или перевод строки. Не пропускайте ведущие нули.

Пример двух масок в одном заказе на шесть кварталов:

23:43:011???? 6061,6041,6051
23:43:0126??? 003,004,005

Система получит кварталы 23:43:0116061, 23:43:0116041, 23:43:0116051, 23:43:0126003, 23:43:0126004 и 23:43:0126005 — все они принадлежат родительской зоне 23:43:01?????.

Родительская маска содержит пять знаков ?. Все кварталы одного заказа обязаны иметь общий родительский шаблон. Дополнительные полные номера можно включать в тот же запрос. Повторы удаляются. Маски не выполняют автоматический перебор всех подходящих кварталов: в отчёт входят только введённые номера и подстановки.

Полноценную аналитическую работу рекомендуется выполнять на компьютере в Microsoft Excel. На листе «Данные» доступны фильтры по основным характеристикам объектов и сделок.

При формировании файла основная выборка открывается по ДКП; записи ДДУ не включаются в неё автоматически. В верхней части листа отображается статистика по основным группам недвижимости: земельные участки — в руб./сотка, здания, помещения и машино-места — в руб./м².

Изменение фильтров или значения «Учитывать в статистике» меняет аналитическое ядро и автоматически пересчитывает показатели. Расширенный набор расчётов находится на листе «Статистика».

Задача анализа — не найти одну зарегистрированную цену, а сформировать выборку сделок и объектов, максимально сопоставимых с анализируемым объектом.

Сначала изучите локацию целиком. Затем отберите нужный вид недвижимости, территорию, назначение или ВРИ, площадь, период, год постройки, этажность и другие значимые характеристики. После фильтрации просмотрите оставшиеся строки вручную.

Если строка формально проходит фильтры, но явно нехарактерна для локации, установите «Учитывать в статистике = Нет». Она останется видимой, но перестанет влиять на расчёты.

Не каждую указанную сумму следует автоматически воспринимать как рыночную стоимость. Нетипичные значения возможны при льготном выкупе, расчётах по кадастровой стоимости, особенностях налогообложения, незарегистрированных улучшениях, высоком благоустройстве и других индивидуальных обстоятельствах сделки.

ДДУ

Экономическая и юридическая природа всех записей этой категории в исходной базе однозначно не установлена. В них могут присутствовать сведения, связанные с ДДУ, ипотекой или иными обеспеченными недвижимостью обязательствами. Поэтому сумму такой строки нельзя автоматически считать ценой объекта; основная выборка открывается по ДКП.

Несколько объектов в одной записи

Один договор может охватывать несколько объектов. Учитывайте показатель количества сделок/объектов и не считайте автоматически каждую связанную строку независимой рыночной сделкой.

Дом + земля

Если договор содержит общую цену, связанные объекты иногда отображаются с одинаковой стоимостью или с условным распределением цены между землёй и строением. Такое распределение в исходных данных само по себе не доказывает, что стороны договора отдельно согласовали именно эти цены.

Медиана — устойчивый ориентир центра выборки: примерно половина наблюдений находится ниже неё и половина выше. Она менее чувствительна к единичным экстремальным значениям, чем среднее арифметическое.

Средняя стоимость сильнее реагирует на крайние цены. Значительное расхождение средней и медианы — повод проверить состав аналитического ядра.

Q1–Q3 описывает центральные 50% наблюдений. Q3 — уровень, ниже которого находится около 75% значений. P90 показывает уровень, ниже которого находится около 90% значений и помогает увидеть верхнюю часть ценового распределения.

Всегда учитывайте количество наблюдений. Квартили и особенно P90 менее устойчивы на маленьких выборках. На листе «Статистика» доступны также P10, MAD, IQR, стандартное отклонение, усечённая средняя и диагностические границы.

Период регистрации

Календарный квартал регистрации записи, а не точная дата сделки.

Кадастровый квартал

Территория, к которой относится объект.

Учитывать в статистике

Ручное включение или исключение строки из пересчитываемого ядра.

Район / населённый пункт / улица

Доступные территориальные признаки.

Вид объекта недвижимости

Земельный участок, здание, помещение, машино-место и другие виды.

Назначение / ВРИ

Назначение объекта или вид разрешённого использования земли.

Площадь

Площадь объекта либо суммарный показатель агрегированной строки.

Стоимость

Сумма из исходной информации; требует аналитической проверки.

Цена за единицу площади

Для земли — руб./сотка; для зданий, помещений и машино-мест — руб./м².

Количество сделок

Количество исходных сделок/записей в строке; одна строка не всегда равна одному независимому рыночному наблюдению.

Год постройки / этаж / этажность / материал стен

Характеристики объекта, если они доступны в исходных данных.

Вид документа

Категория исходной записи, в том числе ДКП и ДДУ.

Сайт и Telegram-бот REAL DEALS используют единый аккаунт. На сайте вход выполняется по e-mail с подтверждением одноразовым кодом.

Текущий тариф, срок действия доступа и доступные ограничения отображаются в аккаунте. Готовые отчёты и история заказов сохраняются в рамках того же аккаунта.

Если вы используете и сайт, и Telegram, подключайте их к одному e-mail — тогда работа ведётся в едином пользовательском контуре.